弱市中房企業の融資両極分化万科の借入金利は3.15%まで低いです。

2019年の不動産のテーマの一つは融資難で、9月に入ってから、複数の不動産企業の海外ドル債の利率は約13%に上昇しました。

この背景には、大手の先導住宅企業の融資優位性が浮き彫りになっている。万科、中海、華潤、保利などの不動産企業は市場上の低コストの融資を獲得して、逆境の中で拡大します。

いくつかの中小企業の融資コストは絶えず上昇しており、将来の利益空間を制約するだけでなく、資金チェーンが破断するリスクももたらしている。

先導力の優位性が際立つ

11月13日早朝、万科公告によると、子会社の万科不動産（香港）有限公司（以下「万科不動産香港」という）は2013年7月に20億ドルの中期手形計画を設立し、2016年9月に取締役会の授権範囲内で中期手形計画の規模をさらに32億ドルに更新し、その後数年間で95億ドルに更新し続けている。

この中間手形計画に基づいて、万科不動産香港は最近第14回発行を行いました。金額は4.23億ドルの5.5年間の固定利付手形で、額面利率は3.15%です。また、金額は3億ドルの10年間の固定利付手形で、額面利率は3.5%です。

年内に現在まで、万科は2回のドル債融資計画を発行しています。最初は3月で、融資金額は6億ドル、5.25年の固定利付手形で、年利率は4.2%です。

9月初めには、龍湖もわずか4%の利率で巨額のドル融資を発表しました。7月に、中海は10年間の4.5億ドルの借金を発行しました。年利率は3.45%しかなく、債券の発行利息コストが最も低い中国系の不動産企業です。

万科、龍湖、中海のこれらは平均水準より低い利率で、他の不動産企業の高金利と強いコントラストを形成しています。

例えば、徳信中国は1億ドルの特別優先手形利率12.875%を発行する予定で、佳兆業は2023年11月12日に期限が切れる3億ドルの優先手形を発行したいです。額面利率は11.95%で、弘陽不動産は1.5億ドル2022満期手形を追加発行します。利率は9.95%です。

11月に入って、各種の政策は緊縮しますが、しかし不動産企業のドルの融資の金額は依然として歴史の記録を更新して、中原の不動産研究センターの統計データは表示すって、11月上旬、不動産企業はすでにドルの融資を発表して30億ドル近くに接近すると計画しています。

これまで、10月に累計13の不動産企業が50億ドル近くの融資計画を発表していましたが、9月のシングル月間不動産企業の海外ドル融資は37.97億ドルで、8月には15.8億ドルで、11月には年内の月間記録を更新する見込みです。

累計データは11月5日までで、2019年に不動産企業が海外で発表した計画融資額は590億ドルで、2018年同期比50%近く上昇した。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、全体的に見て、各種のコントロール政策が頻繁に現れているが、一部の企業の融資の難しさを増やしたが、正常な融資は緊縮されていないと分析している。

10-11月、不動産企業は窓口の期限を急いで、大量の多額のドル債を発行して、2019年に不動産企業のドル債の更新記録はすでに確定しました。

ドル債の噴出は一部の企業の融資を緩和する上で大きなメリットがあり、一部の住宅企業の重要な資金補充であるが、限度額のため、最も主要なソースになりにくい。

具体的な企業を見ると、市場分化が明らかになり、最近は一部の不動産企業の融資が難しくなりましたが、大部分の企業の融資コストは依然として安定しています。

企業の融資状況から見れば、買い戻しが新たに増加し、一部の企業が最近発行したドルの融資コストは非常に低いです。

2019年第二四半期以降、不動産企業の大口融資が減少し、融資ルートが少ない企業にとって、圧力は非常に大きい。

現在のところ、信頼と海外融資は全面的な一時停止ではなく、規範化されています。中小企業や高負債率の不動産企業にとって、将来的には融資の難しさが予想されます。

資金の安全性を第一に

四半期に入ると、不動産企業は明らかに資金チェーンの安全に関心を持ち、不動産市場は安定しなければならないが、不動産の安定が最も主要なのは金融リスクの発生を防ぐことであり、ここ数ヶ月、不動産融資に対する各方面の政策は規範と引き締めにある。

サンシャインシティグループの呉建斌執行副総裁は、今年の不動産市場はすべて難しく、中小不動産企業だけでなく、大規模な不動産企業も難しいと指摘しました。みんながそれぞれの困難があり、土地の備蓄がある会社は難しく、土地の備蓄がない会社も難しいです。

この場合、不動産企業は必ずキャッシュフローの管理を強調しなければならない。特に今または未来の期間には、いつでも動かすことができる資金が必要であり、この資金は何億円ではなく、百億円以上の資金がいつでも動かせるようにしてこそ、財務の弾力性がある。

彼は政策の厳格な実行のため、市場はすでに政策市場であり、多くの資源はトップ企業に集中すると考えています。だから、中小企業はこの資源を持って、重い代価を払わなければなりません。融資コストはとても高いです。

「中小企業の融資コストは20%以上だと聞きました。このような高い資金調達のコストは、このビジネスはできません。

また、不動産業界のベテランは、金融が不動産に対する役割がますます重要になっていると考えています。将来、負債の総量管理のもとで、負債を増やすことはほとんど不可能です。

融資のコストから言えば、財務諸表で見た融資のコストは7%ぐらいですが、実際の百強不動産企業の融資コストはこれよりもっと高いです。

「将来、不動産企業は銀行と深く協力しなければなりません。銀行が足りないかもしれません。金融の背景に乏しい不動産企業は、財務状況がより脆弱になります。3～4社の主力ローン銀行と、ローン銀行がコントロールする多様性、多様化した金融機関があれば、徐々に成功に向かうことができます。上記の人は言った。

今は全体的な融資環境について、最も慎重な態度で対応してください。少なくとも今は金融機関の態度が緩んでいるのを見ていません。

呉建斌は、大きさに関係なく、テコに十分な力を入れて、多くの不動産企業がテコを八九割入れました。この時代はほぼ終わりました。「高レバレッジを使って、不動産企業の発展を続けたいとは思わないでください。この時代はもう存在しません。」