부동산 분할 상장 붐 의 배후: "개발 상 애 프 터" 에서 국가 "소프트 베이스 건설" 까지

올해 자본 시장 에서 피 할 수 없 는 핫 이 슈 는 부동산 분야 이다.

주가 와 평가 가 급등 하면 서 유명 개발 업 체 들 도 분 리 돼 상장 했다.세 무, 화 윤, 융 창, 헝 다 에 이 어 11 월 23 일 에 광저우 국영 기업 인 위 에 슈 부동산 공 고 를 통 해 부동산 을 분리 하여 상장 할 계획 이다.

부동산 이 자본 의 새로운 사랑 을 받 는 논리 가 되 는 것 은 전염병 발생 시기 에 지역사회 서비스의 중요성 이 나타 나 는 것 을 제외 하고 자금 이 위험 을 피 하 는 수 요 를 충족 시 키 는 근본 적 인 원인 은 부동산 을 비롯 한 선도 적 인 회사 가 부동산 의 경 계 를 크게 확대 하고 전통 적 인 지역사회 서 비 스 를 넓 은 도시, 농촌 서비스 로 확대 하여 무한 한 성장 공간 을 갖 추 었 기 때문이다.

먼저 '대 물 업' 이라는 개념 을 제기 한 오 란 옥 폴리 물 업 사장 은 부동산 서비스 가 최고의 황금 시 대 를 맞이 했 고 업 계 는 국가 전략 단계 에 올 랐 다 고 주장 했다.'십사 오' 기간 에 부동산 은 공공 서 비 스 를 제공 하 는 '소프트 인 프 라 시설' 역할 을 많이 할 것 이다.

이런 배경 에서 부동산 업계 의 평가 체계 가 바 뀌 고 부동산 회사 간 의 분화 도 발생 한다. 도시 관리 에 서 비 스 를 제공 할 능력 이 있 는 기업 들 이 더욱 미래 적 이 고 부동산 업계 의 거두 들 도 이런 기업 에서 생 겨 날 것 이다.

끊임없이 확장 되 는 경계

오 란 옥 은 1 년 만 에 알 리 바 이 부동산 시장 에 진출 할 때 투자 자 에 게 '대 물 업' 이념 을 말 했 는데 처음에 투자 자 들 이 이해 하지 못 했 지만 2019 년 말 에 폴 리 스 부동산 IPO 가 초과 구 매 를 했 고 동결 자금 은 알 리 를 초과 했다.

부동산 주의 열 기 는 바로 그때 준비 되 었 는데, 오 란 옥 이 말 한 것 처럼 부동산 회사 의 경계 가 열 렸 다.

지난 20 - 30 년 동안 부동산 서 비 스 는 부동산 에 속 했 고 대부분 업 무 는 주택 지역사회 와 일부 오 피 스 텔, 상가 에 국한 되 었 으 며 보험 과 완 커 는 이 를 도시 서비스 로 확대 했다.

완 커 는 최근 에 부동산 회 사 를 '만물 구름' 으로 바 꾸 고 공간 과학 기술 서비스 로 지정 했다. 이 는 완 커 물 업, 만물 양 행 과 도시 서비스 세 가지 부분 을 포함한다.

오 란 옥 이 부동산 에 대한 포 지 셔 닝 은 국가 전략 에 서 비 스 를 제공 하 는 소프트 인 프 라 시설 이다.그 는 '중국 공산당 중앙 은 국민 경제 와 사회 발전의 제1 4 차 5 개 년 계획 과 제2 0 - 35 년 전망 목 표를 제정 하 는 것 에 대한 건의' 에서 12 개 분야 가 7 - 8 개 내용 이 모두 부동산 서비스 와 관련 되 고 부동산 업계 의 스탠스 는 국가 전략 에 협동 하여 소프트 서비스 역량, 즉 소프트 인 프 라 시설 이 되 어야 하 며 그 기 초 는 공공 서비스 라 고 말 했다.

지금까지 보 리 는 서 탕 등 을 포함 한 수 십 개의 향 진, 관광지 서 비 스 를 받 았 고 완 커 물 업 의 촉각 도 샤 먼 구 랑 위, 횡 금 자유 무역 실험 구 등 지역 에 까지 뻗 었 다.

폴리, 완 커, 푸 른 계원 의 부동산 은 모두 3 대 트랙 을 공격 했다. 주택, 상업, 공공 서 비 스 는 다른 회 사 는 주택 과 상업 에 집중 되 었 다.

2018 년 이후 '대 물 업' 이라는 개념 은 모든 상장 한 부동산 회 사 를 수익 을 얻 게 했다. 폴리 물 업 상장 을 앞 두 고 투자 자 들 은 부동산 주 를 쟁탈 하고 50 위 권 에 들 어간 부동산 회 사 는 부동산 을 분리 해서 상장 할 계획 이다.

2020 년 이후 부동산 분야 가 큰 폭 으로 증 가 했 고 평가 치 는 급 격 히 60 ~ 70 배 까지 올 랐 으 며 최근 에 약간 하락 했 으 나 40 배 가량 되 었 다.

그러나 최근 에 상장 한 부동산 주 를 보면 업 계 는 이미 분화 되 었 고 세 무 · 합 경 등 이 연이어 깨 졌 으 며 융 창 서비스 가 크게 오 른 후에 약간 떨 어 졌 고 전체적인 열 기 는 떨 어 졌 다.

앞으로 부동산 회 사 는 두 가지 유형 으로 나 눌 것 이다. 하 나 는 전통 적 인 지역사회 부동산 이 고 기초 부동산 서 비 스 를 내용 과 수입 원 으로 하 는 것 이다. 다른 하 나 는 진화 하고 업 그 레이 드 된 부동산 회사 이 고 전형 적 인 대 표 는 완 커 와 보 리 를 나타 낸다.

현재 시장 에서 대부분의 부동산 회 사 는 전자 에 속한다.한편, 파울 리 와 완 커 의 차이 점 은 공공 서비스 분야 에서 완 커 가 도시 에 더 많 고 파울 리 는 더욱 가 라 앉 으 며 향 진 에 들 어 갔다 는 점 이다.

부동산 코스 에서 '공공 서 비 스 를 받 는 사람 이 천 하 를 얻는다' 고 공공 서 비 스 를 확대 하 는 부동산 회 사 는 주택, 상업 만 하 는 부동산 회사 보다 전망 이 훨씬 크다.

규모 와 이윤 에 대한 논쟁

모회사 가 개발 한 새 동 네 를 접수 할 수 있 기 때문에 부동산 회 사 는 확실한 성장 성 을 갖 추고 있다 고 여 겨 지 는데 이것 은 부동산 주가 최근 2 년 동안 인 기 를 끌 고 있 는 내재 적 논리 이다.

현재 시가 가 가장 큰 벽 계원 서 비 스 를 예 로 들 면 그의 관련 회사 인 벽 계원 은 전 세계 에서 가장 큰 부동산 회사 이 고 해마다 개 발 된 동 네 는 모두 벽 계원 서비스 관 에 속 합 니 다.

흥 업 증권 은 부동산 업계 가 앞으로 3 - 5 년 동안 규모 배당 을 받 을 것 이 라 고 주장 했다. 이 는 부동산 업계 의 집중 도가 향상 되 고 부동산 산업의 다 원 화 된 업 태 를 확대 하 며 인수 합병 하 는 것, 그리고 부동산 가치 체인 에서 상하 류 에서 부가 가치 서 비 스 를 확대 하 는 것 을 포함한다.

동방 증권 의 추산 에 따 르 면 2030 년 까지 기초 물 관리 부동산 시장 규 모 는 1 조 7000 억 위안 에 달 했 고 업계 의 전체 규 모 는 2 조 5000 억 위안 을 넘 었 다.

사실상 지역 사회 모델 에서 만 부동산 회사 의 무한 성장 은 위 명 제 였 다.전통 시대 의 부동산 업 체 들 이 보편적으로 부동산 업 체 에서 태 어 나 주택 단지 에 전념 하기 때문에 그들 은 서로 장벽 이 있어 서 누구 도 누 구 를 삼 킬 수 없 었 다.

그러나 자본 에 의존 하여 합병 하고 확장 하면 질 이 좋 지 않 은 동 네 를 유치 하고 얻 은 것 은 1, 2, 3 년 의 계약 일 뿐이다.

최초 로 상장 한 부동산 업 체 컬러 라 이 프 가 이런 예 다.2019 년 컬러 생활 의 매출 은 큰 폭 으로 하락 했 고 순 수익 은 거의 증가 하지 않 았 다.

그 렇 기 때문에 공공 서비스 분야 로 확 대 된 후에 부동산 의 경계 와 공간 이 더욱 크게 열 렸 고 '하 드 공간' 이 '소프트 인 프 라 시설' 로 발전 할 때 부동산 의 성장 성 은 더욱 확대 되 었 다.

이 단계 에 완 커 물 업 CEO 인 주 보전 이 든 오 랑 옥 이 든 모두 규 모 는 1 위 라 고 인정 했다. 완 커, 폴리, 벽 계원, 항 대 물 업 의 관리 면적 은 모두 수 억 평방미터 에 달 했다. 조금 작은 융 창, 금과, 세 무 는 억 평방미터 에 달 했다.

현 재 는 자본 에 의 해 인수 되 든 자연 으로 확대 되 든 모든 부동산 회 사 는 아직도 권 지 를 달 리 는 과정 에 처 해 있 고 규모 의 성장 은 경계 가 보이 지 않 는 다.

기 자 는 현재 부동산 회사 의 수익 모델 과 원천, 핵심 은 여전히 부동산 비용 이 고 예전 과 비교 해서 큰 돌파 가 없 으 며 평가 가치 의 지 지력 이 부족 하 다 는 것 을 발견 했다.

더욱 주목 할 만 한 것 은 업계 의 좋 은 사람과 나 쁜 사람 이 섞 여 있 고 부동산 회사 간 의 이윤 수준 차이 가 크 며 수분 도 적지 않다 는 것 이다.예 를 들 어 세계 무 서비스 2019 년 의 순 이익률, 순 이익률 은 각각 33.7%, 15.4% 에 달 했 고 벽 계원 의 서비스 순 금 리, 순 금 리 는 각각 31.6%, 17.8% 에 달 했다. 반면에 폴리 부동산 의 순 금 리 는 약 20.3%, 순 금 리 8.4% 이 고 중 해 부동산 의 순 금 리 는 20% 이 며 순 금 리 는 9.8% 이다.

한 부동산 증권 회사 의 연구 진 은 이런 현저 한 차이 가 나타 난 것 은 첫째, 현재 많은 부동산 회사 와 모회사, 형제 회사 간 에 대량의 관련 거래 가 존재 하기 때 문 이 라 고 지적 했다. 둘째, 생각해 보면 공공 서비스의 이윤 수준 이 다른 분야 보다 낮 기 때문이다.

그러나 기자 들 은 폴 리 스 의 수익 수준 이 상대 적 으로 합 리 적 이라는 것 을 알 았 다.2020 년 중반 에 원금 보장 지역 사회의 부가 가치 서비스 수입 은 7.61 억 위안 으로 동기 대비 40.8% 올 랐 고 회사 의 수입 에서 21.1% 를 차 지 했 으 며 지역사회 부가 가치 서비스 분야 의 수익 과 이윤 도 기초 부동산 보다 높 았 다.

올해 부동산 주의 폭등 과 미래 추세 에 대해 서 는 부동산 회사 와 투자 자 모두 이성 적 인 시각 을 갖 게 되 었 다.

오 란 옥 은 부동산 업 계 는 황금시대 에 접어 들 기 시 작 했 으 므 로 건강 하 게 성장 할 수 있 는 환경 과 공간 을 주어 야 한다 고 말 했다. 평가 치 는 사회 평균 수준 으로 돌아 가 고 '지 택 을 다 하여 고 기 를 잡 아 서 는 안 된다' 고 말 했다.

홍콩 부동산 금융 연구원 황 립 충 은 상반기 부동산 주가 급등 하면 서 어느 정도 선전 이 있 었 지만 그 가 치 는 높 은 평 가 를 지탱 할 수 없 었 고 미래 부동산 주의 합 리 적 인 시장 이익률 은 18 - 29 배 사이 에 있어 야 한다 고 주장 했다.